Modułowe nadbudowy jako narzędzie tworzenia nowych przestrzeni mieszkalnych - szybko, bezinwazyjnie, ekonomicznie!

Zdjęcia: https://1drv.ms/f/s!Ak6vnk2kpo84jIwuyfeWSkMe0Y-nrw?e=sqCU6F

Miasta to żywe organizmy, a ich formy rozwoju stale ewoluują zgodnie ze zmianami społecznymi i naszymi preferencjami w zakresie stylu życia. Pandemia, jak w soczewce, pokazała niedociągnięcia i błędy w ich planowaniu w ciągu ostatnich lat. Czy wnioski pomogą nam stworzyć lepsze miasta? 

Rozwój najmu krótkoterminowego i ograniczona ilość nieruchomości pod zabudowę wpływają na wzrost cen zakupu nieruchomości w centrach miast. W efekcie znaczna część mieszkańców poszukuje bardziej atrakcyjnych cenowo nieruchomości w dzielnicach na ich obrzeżach. Miasta rozlewają się przestrzennie, a to generuje dla samorządów wysokie koszty związane z rozwojem infrastruktury miejskiej: budową dróg, szkół, przychodni, linii komunikacji miejskiej i innej infrastruktury, która pozwala komfortowo żyć w podmiejskich dzielnicach. Starzejące się społeczności w centralnie położonych dzielnicach nie posiadają dzieci, które mogą posłać do szkoły, co nie oznacza zwolnienia gminy od obowiązku zapewnienia miejsca edukacji dla mieszkańców centrów miast. Podobnie jest z placówkami medycznymi, punktami obsługi mieszkańców i innymi placówkami użyteczności publicznej. Przez wysokie ceny nieruchomości miejsce stałych mieszkańców zajmują turyści, krótkoterminowo wynajmujący apartamenty.  Nadbudowy budynków mogą odegrać istotną rolę w kreowaniu nowych powierzchni mieszkalnych w obrębie istniejących kwartałów zabudowy, bardzo często położonych w centralnych lokalizacjach miast, tym samym wychodząc naprzeciw deficytowi mieszkań w Polsce i podnoszeniu jakości życia mieszkańców.

Kwestia niedoboru zasobów mieszkaniowych jest problemem wielu europejskich miast – podkreśla dr Zuzanna Napieralska z Katedry Projektowania Architektoniczno – Konstrukcyjnego na Wydziale Architektury Politechniki Wrocławskiej.  Tanie mieszkania, zlokalizowane w dobrze skomunikowanych częściach miasta, z dostępem do rozmaitych usług są dziś towarem deficytowym, zatem współcześni architekci, planiści i urbaniści miejscy mierzą się z wyzwaniem rozrastających się miast i poszukują rozwiązań, które pozwoliłyby na optymalne i efektywne wykorzystanie istniejącej zabudowy, poprzez jej rozbudowę, modernizację czy adaptację, ograniczając tym samym efekt rozlewania się miast. W europejskich ośrodkach badawczych prowadzone są badania nad potencjałem nadbudowywania budynków w celu pozyskania nowych powierzchni mieszkaniowych w miastach. Co więcej, naukowcy wskazują, że nadbudowy budynków, mogą stanowić istotny element zrównoważonej polityki mieszkaniowej miast, a sam potencjał ilościowy nadbudów, przewyższa realne zapotrzebowanie na nowe lokale mieszkalne dla badanych obszarów urbanistycznych. Przykładem mogą być niemieckie badania przeprowadzone na Technischen Universität Darmstadt w latach 2016 i 2019, które wykazały, że nadbudowy budynków pozwalają uzyskać do 1,5 mln nowych lokali mieszkalnych w Niemczech, natomiast deficyt mieszkaniowy dużych miast niemieckich oraz miast uniwersyteckich w Niemczech sięga od 1,1 mln do 1,3 mln. Nowe możliwości jakie dają nam automatyzacja pracy i nowe technologie w produkcji elementów budowlanych, sprawiają, że projektowanie budynków w sposób umożliwiający ich rozbudowywanie w czasie, w zależności od potrzeb, będzie ważnym trendem w projektowaniu architektonicznym i branży budowlanej. Istotną rolę w tym procesie działania odgrywać będzie budownictwo modułowe. Przede wszystkim ze względu na możliwość „przeniesienia placu budowy” do zakładów produkcyjnych. Poza tym lekkie konstrukcje modułowe są optymalnym sposobem nadbudowywania budynków. Stosunkowo szybki montaż takich modułów, ogranicza uciążliwości związane z procesem budowy na zamieszkałym budynku.  

Podkrakowska firma DMDmodular znalazła rozwiązanie, które polega na ekologicznym i szybkim sposobie nadbudowy istniejących budynków. Pierwszy taki projekt wdrożyła właśnie w jednym z najbardziej ekologicznych i przyjaznych do życia mieście Europy – w Kopenhadze.  

Nowa realizacja DMDmodular to modułowa nadbudowa istniejącego budynku o 3 nowe kondygnacje.  W cieszącym się dużym zainteresowaniem budynku biurowym, pochodzącym z lat 80-tych, powstały kolejne trzy piętra - przygotowane w technologii modułowej, oferujące aż 75 nowych apartamentów (jednopokojowe oraz typu studio), z których każdy posiada balkon lub dostęp do tarasu zewnętrznego. W związku z określonym w miejscowym planie zabudowy przeznaczeniem budynku na cele usługowe, lokale będą przeznaczone na długoterminowy najem w modelu PRS. Całość mieszkalną tworzą 84 moduły o łącznej powierzchni ponad 2 500 m2. Niniejsza inwestycja przyczynia się także do tworzenia wielofunkcyjnych obiektów zgodnie z ideą wielofunkcyjnych 15-minutowych miast, zapewniając stałym mieszkańcom budynku położonego w centrum Kopenhagi dostęp do wszystkich najważniejszych funkcji miejskich w czasie krótkiego spaceru, bez potrzeby korzystania z samochodu.  

Wdrożone przez nas rozwiązanie stanowi bardzo ważny sygnał dla rynku: nowe technologie modułowe pozwalają na rozwój potencjału istniejących obiektów, którego inwestorzy wcześniej w ogóle nie brali pod uwagę – mówi Ewelina Woźniak-Szpakiewicz, prezes zarządu DMDmodular. Moduły pozwalają zwiększyć wartość nieruchomości poprzez lekkie konstrukcje stalowe, możliwe do zastosowania praktycznie w dowolnym obiekcie. Zwiększanie przestrzeni mieszkalnych miast poprzez modułowe nadbudowy to rozwiązanie ekologiczne, społecznie opłacalne i atrakcyjne dla inwestorów. Realizacja w Kopenhadze, to także rozwój inwestycji w kierunku mixed-use. Budynek biurowy zyskał 75 apartamentów, co oznacza dywersyfikację przychodów dla jego właściciela w okresie, kiedy trend pracy hybrydowej wpływa na sytuację na rynku najmu powierzchni biurowej.

Kopenhaska realizacja DMDmodular to innowacyjny przykład tego, że miasta mogą się ekologicznie rozwijać bez potrzeby przeznaczania pod zabudowę terenów zielonych. Podnosi również potencjał nieruchomości prywatnych inwestorów, którzy mogą zwiększyć ich powierzchnię oraz zdywersyfikować funkcje, jakie oferują swoim najemcom.  Co warto dodać, to rozwiązanie pozwala przeprowadzić całą “operację” związana z nadbudową w sposób nieinwazyjny dla mieszkańców kwartału. Zrealizowane i w pełni wykończone moduły (wyposażone w meble i dodatki) przyjeżdżają z fabryki na plac budowy, na terenie którego odbywa się montaż. Brak uciążliwości wynikającej z hałasu, zanieczyszczeń powietrza, unoszącego się pyłu i rozciągających się prac paraliżujących komunikację pieszą i kołową, charakterystycznych dla tradycyjnych metod wznoszenia budynków jest niekwestionowanym dodatkowym atutem technologii modułowej 3D. 

Korzyści z tego rodzaju rozwiązań dostrzega Mariusz Rybka, wiceprezydent Śląskiej Izby Budownictwa, który uznaje technologię modułową za niezwykle obiecujący kierunek rozwoju urbanistyki: Rozwój tej technologii może przynieść liczne korzyści dla współczesnych miast. Przykładem udanego wdrożenia tego podejścia jest francuska ustawa ALUR z 2014 roku, która wprowadziła dogęszczanie Paryża, kładąc nacisk na poprawę warunków mieszkaniowych, ochronę grup społecznych oraz kontrolę nad rozrastaniem się miasta. Technologia modułowa przyczynia się do osiągnięcia tych celów w sposób wyjątkowy. Przede wszystkim, jest to sposób budowy, który charakteryzuje się mniejszym zużyciem energii i materiałów w porównaniu do tradycyjnych metod. Skutkuje to nie tylko obniżeniem kosztów, ale także znacznym skróceniem czasu realizacji projektów budowlanych, dla których terminy często są bardzo napięte z uwagi na ograniczenie możliwości użytkowania funkcjonujących obiektów. Dla zasadności zastosowania tej technologii w procesach dogęszczania miast jest to niezwykle istotny warunek. To podejście pozwala na odnowienie istniejących obszarów miejskich, jednocześnie chroniąc cenne tereny zielone i redukując presję na grunt. Dodatkowo, technologia modułowa umożliwia adaptację budynków do nowych funkcji, co jest istotne w miastach, gdzie potrzeby społeczności i struktura gospodarki mogą się zmieniać. Lokalizacja w dobrze skomunikowanej części miasta jest kluczowa, ponieważ umożliwia mieszkańcom łatwy dostęp do środków komunikacji zbiorowej, co sprzyja zrównoważonemu rozwojowi.