Nowelizacja ustawy ograniczającej dostęp do kredytów hipotecznych na budowę domu na działkach rolnych została uchylona. Oznacza to, że kredytodawcy powinni bez przeszkód ustanawiać hipotekę do dowolnej kwoty, obejmującej zarówno koszty zakupu działki, jak i postawienie domu. Mimo to, w niektórych przypadkach, uzyskanie finansowania na taką inwestycję będzie trudne lub wręcz niemożliwe. Ekspert Związku Firm Doradztwa Finansowego przedstawia przegląd działek, których właściciele nie powinni mieć trudności z uzyskaniem kredytu od banku.

Od 30 kwietnia osoby, które planowały wybudowanie domu na gruncie rolnym nie miały możliwości uzyskania wystarczającej sumy kredytu, pozwalającej na pokrycie wszystkich kosztów inwestycji. Kwota hipoteki nie mogła przekroczyć wartości rynkowej nieruchomości. Jeżeli więc nabyli ziemię za 50 tys. zł i nie mieli możliwości ustanowienia dodatkowego zabezpieczenia, np. na innej nieruchomości, wówczas bank pożyczył jedynie kwotę, odpowiadającą cenie działki. Od 1 września, czyli po zmianie przepisów, w przypadku niektórych gruntów możliwe jest uzyskanie finansowania, które pozwoli postawić lub wyremontować dom. Trzeba jednak spełnić kilka warunków. Jakie działki najlepiej wybrać, by ograniczyć formalności związane z kredytowaniem do tych niezbędnych?

Najważniejsze jest przeznaczenie gruntu

Zanim rozpoczniemy starania o kredyt, w pierwszej kolejności powinniśmy zapoznać się z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego (MPZP), którym objęta została działka. W tym dokumencie znajdziemy informacje na temat interesującego nas gruntu. Najistotniejszą z nich, z punktu widzenia potencjalnego kredytobiorcy, będzie przeznaczenie terenu. – Jeżeli zgodnie z postanowieniami MPZP grunt przeznaczony jest do zabudowy, wówczas kredytobiorca nie powinien mieć problemów z uzyskaniem wsparcia finansowego od banku – wyjaśnia Adam Buczel, ekspert ZFDF, Home Broker. – Może się jednak zdarzyć, że instytucja finansowa poprosi także o wypis z ewidencji gruntów i budynków, prowadzonej przez starostwo. W sytuacji, gdy w tym dokumencie działka jest oznaczona jako zabudowana lub zurbanizowana, możemy liczyć na sprawny proces kredytowania. Natomiast może się zdarzyć, że w ewidencji nie będzie stosownego oznaczenia, wówczas bank będzie oczekiwał zaktualizowania przez nas danych. To z kolei można zrobić na podstawie postanowień MPZP – dodaje ekspert.

Czy działka bez MPZP to problemowy grunt?

Zdarzają się jednak działki, dla których nie ma uchwalonego MPZP. Przy takich rodzajach gruntów kluczową rolę pełni inny rodzaj dokumentu – decyzja o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu. Szczególną uwagę należy zwrócić na termin wydania decyzji. – Jeżeli inwestorzy już przed dniem 30 kwietnia dysponowali ostatecznymi decyzjami, które w swojej treści przewidywały możliwość zabudowy lub określały przeznaczenie działki inne niż rolne, to taki grunt traktowany jest na takich samych zasadach jak typowa działka budowlana z uchwalonym MPZP. Zatem banki nie powinny ograniczać możliwości sfinansowania zakupu takiego terenu i jego zabudowy – wyjaśnia Adam Buczel, ekspert ZFDF, Home Broker. – Inaczej wygląda sytuacja w przypadku działek, dla których decyzja stała się ostateczna po dniu 30 kwietnia. Ubieganie się o kredyt w celu sfinansowania inwestycji na takich gruntach może być problemowe.

Wielkość działki jest ważna

Poza wspomnianymi rodzajami dokumentów, ważnym aspektem jest również powierzchnia gruntu. Tereny, które nie przekraczają 3 000 mkw. nie są bowiem objęte szczególną ochroną wynikającą z ustawy o kształtowaniu ustroju rolnego. Ich obrót nie jest więc przedmiotem licznych ograniczeń, dlatego banki standardowo procesują wniosek kredytowy i nie wprowadzają dodatkowych ograniczeń w wydaniu pozytywnej decyzji kredytowej.

„Problemowe” rodzaje gruntów

W niektórych przypadkach niestety należy liczyć się możliwą negatywną decyzją kredytową. Dlatego zanim zdecydujemy się na sfinalizowanie umowy, zorientujmy się, czy na pewno mamy możliwość uzyskania kredytu. W niektórych bankach, jeżeli grunt ma charakter mieszany, kredyt zostanie udzielony jedynie w wysokości 70% wartości części mieszkaniowej działki. Podejście banków różni się także w zakresie finansowania nabycia tzw. działek siedliskowych, czyli gruntów pod budynkami, wchodzącymi w skład gospodarstwa rolnego. Niektóre instytucje finansowe dopuszczają bowiem  możliwość sfinansowania nabycia takich terenów pod warunkiem, że w ramach zabudowy siedliskowej dominować będzie funkcja mieszkaniowa bądź działka nie jest większa niż 1 ha.

Opisane powyżej zasady nie są jednak regułą stosowaną bez wyjątków przez wszystkie banki. Należy pamiętać, iż to bank ocenia zdolność kredytową wnioskodawcy i podejmuje decyzję co do udzielenia zobowiązania. Zakładając, iż sytuacja finansowa kredytobiorcy jest dobra i wystarczająca do uzyskania kredytu, analizowany jest również stan prawny nieruchomości. Jeżeli w opinii banku działka nie jest możliwa do nabycia lub zabudowania, może on odmówić przyznania kredytu na ten cel.